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Exemplo de um Regulamento de Condomínio

Agradecimento

O conteúdo publicado foi facultado pelo Condómino Vasco Santos, em Setembro de 2014.

Fica aqui o nosso agradecimento ao Vasco Santos pelo seu extenso contributo de grande qualidade. 

O documento fornecido pode ser descarregado em formato Word aqui:Regulamento Condomínio.doc

Regulamento de Condomínio

DISPOSIÇÕES GERAIS

ARTIGO 1.°

O presente regulamento é aplicável ao prédio urbano sito em Rua __________________ na freguesia de __________ e que está:

  1. descrito na Conservatória do Registo Predial de ________, sob o n° _______________;
  2. constituído em propriedade horizontal, nos termos da inscrição F-três;
  3. inscrito na matriz predial urbana da freguesia de _____________, sob o artigo _______, na ___ Repartição de Finanças do ________. 

ARTIGO 2.º

O edifício é composto por __ frações autónomas, identificadas com as letras de A a __ (1).

ARTIGO 3.°

  1. Este regulamento e os respetivos anexos regularão a utilização dos espaços comuns do edifício acima identificado e definirão os direitos e os deveres dos condóminos relativamente aos mesmos. 
  2. O regulamento deve aplicar-se também a futuros condóminos, devendo os contratos de compra e venda reproduzi-lo integralmente.

ARTIGO 4.°

Ao cumprimento do regulamento estão obrigados todos os proprietários e, nas partes que lhes sejam aplicáveis, os arrendatários e os usufrutuário.

DIREITOS E OBRIGAÇÕES DOS CONDÓMINOS

ARTIGO 5.°

Os condóminos têm o direito de usar exclusivamente a sua fração e de utilizar, em conjunto, as áreas, equipamentos e serviços comuns existentes, nos termos do presente regulamento, do título constitutivo da propriedade horizontal e da lei. (2)

ARTIGO 6.°

Além das limitações que o título constitutivo impõe, os condóminos não podem:

  1. praticar quaisquer atos que prejudiquem ou dificultem a utilização das restantes frações e/ou das partes comuns;
  2. prejudicar, quer por falta de reparação, quer por alterações exteriores, a linha arquitetónica, o arranjo estético ou a segurança do edifício; (3)
  3. destinar à fração quaisquer usos ofensivos dos bons costumes; 
  4. dar à fração uso diverso do que lhe é atribuído pelo título constitutivo;
  5. ocupar, por qualquer modo, as partes comuns, exceto se o título constitutivo o previr ou a assembleia de condóminos decidir em contrário, por votação unânime;
  6. desrespeitar, na utilização da fração, as disposições legais sobre higiene e salubridade e/ou as razoavelmente exigíveis;
  7. emitir sons, vibrações, cheiros ou fumos que, pela sua natureza ou intensidade, possam degradar o bem-estar dos restantes condóminos ou pôr em risco a sua segurança;
  8. desrespeitar as decisões que tenham sido legalmente tomadas pela assembleia de condóminos;
  9. de um modo geral, praticar quaisquer atos que prejudiquem o condomínio ou os restantes condóminos. (4)

ARTIGO 7.°

Constituem obrigações dos condóminos:
  1. pagar a quota de condomínio anualmente aprovada pela assembleia de condóminos, no prazo definido por esta;
  2. manter a respetiva fração e seu equipamento em bom estado de conservação, arranjo e asseio;
  3. consentir na execução de obras e reparações necessárias à manutenção do condomínio, bem como efetuar obras na sua fração autónoma sempre que esteja em causa a integridade e a segurança dos restantes condóminos;
  4. efetuar o pagamento de todas as despesas que, por força deste regulamento, por deliberação da assembleia de condóminos ou por imposição legal venham a ser realizadas e sejam da sua responsabilidade;
  5. facultar à administração a visita ou inspeção da sua fração; (5)
  6. informar a administração, por escrito, acerca da sua residência habitual, sempre que seja diferente da descrita no artigo 1.°.

ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO

ARTIGO 8.°

  1. A administração do condomínio compete a um ou mais administradores e à assembleia de condóminos.
  2. Os administradores serão designados por uma das seguintes formas:
    1. eleição, por maioria, pela assembleia de condóminos;
    2. por nomeação do tribunal, a requerimento de qualquer dos condóminos;
    3. por outra via que venha a ser acordada, por unanimidade, pela assembleia de condóminos.
  3. Salvo deliberação em contrário da assembleia de condóminos, o mandato da administração tem a duração de um ano, renovável pelo mesmo período.
  4. O administrador mantém-se em funções até que seja designado, nos termos do n.° 2 do presente artigo, o seu sucessor.
  5. Na falta ou impedimento do administrador, as suas funções serão desempenhadas pelo condómino que exerceu a função de administrador no ano anterior.

ARTIGO 9.°

  1. O administrador tem, entre outras que venham a ser estipuladas pela assembleia de condóminos, as seguintes funções:
    1. convocar a assembleia de condóminos;
    2. elaborar o orçamento das despesas e receitas relativas a cada ano;
    3. verificar a existência do seguro contra o risco de incêndio, propor à assembleia o montante do capital seguro e manter os restantes seguros que respeitem ao condomínio;
    4. cobrar as receitas e efetuar o pagamento das despesas comuns;
    5. exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas;
    6. tratar da documentação relativa ao condomínio junto de conservatórias ou de outros organismos;
    7. regular o uso das coisas comuns e a prestação de serviços de interesse comum;
    8. executar as deliberações da assembleia;
    9. representar o conjunto dos condóminos perante as autoridades administrativas;
    10. interpor ações em tribunal, em representação do condomínio, quer contra qualquer dos condóminos, quer contra terceiros, no âmbito das suas funções, ou quando para tal for autorizado pela assembleia;
    11. velar pelo pontual cumprimento deste regulamento e das disposições legais e administrativas relativas ao condomínio;
    12. no cumprimento da alínea g), contratar, suspender e despedir o pessoal responsável pelos serviços de utilidade comum; superintender e coordenar o trabalho destas pessoas; e controlar todos os serviços e trabalhos de terceiros que digam respeito ao condomínio;
    13. prestar contas à assembleia;
    14. entregar, no fim do seu mandato, toda a documentação e saldos de caixa ou bancários do condomínio a quem o substituir;
    15. elaborar o registo das contas do condomínio para aprovação da assembleia, e guardar os respetivos documentos, bem como todos os outros que digam respeito ao condomínio;
    16. mobilizar a conta poupança-condomínio;
    17. afixar, em local visível, as regras respeitantes à segurança do edifício, nomeadamente as de utilização de equipamentos de uso comum.
  2. O(s) condómino(s) insatisfeito(s) com quaisquer atos do administrador podem recorrer, por escrito e de forma fundamentada, à assembleia de condóminos, no prazo de vinte dias após o conhecimento dos referidos atos. Para o efeito, o(s) condómino(s) recorrente(s) deve(m) convocar, dentro desse prazo, a assembleia de condóminos.

ARTIGO 10.°

  1. A assembleia de condóminos é composta por todos os proprietários das frações autónomas que constituem o edifício.
  2. Os condóminos podem fazer-se representar por um procurador.
  3. Salvo deliberação unânime em contrário, a assembleia reúne na primeira quinzena de Janeiro, mediante convocação do administrador, para discussão e aprovação das contas respeitantes ao ano transato e aprovação do orçamento do ano em curso.
  4. A assembleia também reunirá, extraordinariamente, quando for convocada pelo administrador ou por condóminos cujas frações representem, pelo menos, um quarto do valor total do edifício ou, ainda, pelos condóminos que pretendam recorrer de atos do administrador.
  5. As convocatórias são feitas por meio de carta registada com aviso de receção, enviada a todos os condóminos com, pelo menos, 10 dias de antecedência. Nelas se indicará o dia, a hora, o local da reunião e os temas a abordar. A convocatória também será válida se for entregue aos condóminos um aviso convocatório e a receção for por eles acusada e datada em livro de protocolo.
  6.  Sem prejuízo do disposto no artigo 16.°, a convocatória definirá os assuntos cuja deliberação só possa ser aprovada por unanimidade dos votos.

ARTIGO 11.°

  1. Se não comparecer o número de condóminos suficiente para se obter quórum e na convocatória não tiver sido fixada outra data, considera-se convocada nova reunião para uma semana depois, na mesma hora e local. Neste caso, a assembleia poderá deliberar por maioria de votos dos condóminos presentes, desde que estes representem, pelo menos, um quarto do valor total do edifício.
  2. As deliberações que necessitem de ser aprovadas por unanimidade dos votos podem sê-lo por unanimidade dos condóminos presentes na assembleia, desde que estes representem, pelo menos, dois terços do valor total do edifício e na condição de os condóminos ausentes virem a aprovar as decisões tomadas, nos termos seguintes:
    1. as deliberações têm de ser comunicadas a todos os condóminos ausentes, por carta registada com aviso de receção, no prazo de 30 dias;
    2. os condóminos têm 90 dias, após a receção da carta referida na alínea anterior, para comunicar à assembleia de condóminos, por escrito, o seu assentimento ou a sua discordância;
    3. o silêncio dos condóminos ausentes, decorrido o prazo referido, será considerado como aprovação das deliberações.

DESPESAS DO CONDOMÍNIO

ARTIGO 12.°

As despesas efetuadas para garantir o normal funcionamento e manutenção das partes comuns serão suportadas pelos condóminos, através do pagamento periódico de uma quota, em função da permilagem respetiva.

ARTIGO 13.°

O orçamento anual incluirá verbas destinadas à conservação do condomínio, que integrarão um fundo, designado por Fundo Comum de Reserva.

ARTIGO 14.°

  1. O Fundo Comum de Reserva destina-se a satisfazer as despesas resultantes de obras de conservação ou de melhoramentos que se pretendam introduzir no condomínio.
  2. Cada condómino contribuirá para o Fundo Comum de Reserva com 10% da sua quota-parte (podendo a assembleia fixar valores superiores, se necessário) nas restantes despesas do condomínio.
  3. O Fundo Comum de Reserva será depositado numa conta poupança-condomínio.
  4. O Fundo será movimentado pela administração, de acordo com as deliberações da assembleia de condóminos ou pelos condóminos autorizados por ela para o efeito.

VOTAÇÕES

ARTIGO 15.°

Cada condómino tem, na assembleia, tantos votos quantas as unidades inteiras que correspondem à percentagem ou permilagem da sua fração. (6)

ARTIGO 16.°

As maiorias exigidas, de acordo com os assuntos sujeitos a votação, são as seguintes: (7)
  1. unanimidade: alteração do título constitutivo; aprovação do regulamento; reconstrução do edifício, em caso de destruição superior a três quartos do seu valor total; atos de disposição das partes comuns do edifício;
  2. dois terços do valor total do edifício: obras que constituam inovações; alteração da forma de comparticipação nos encargos do condomínio;
  3. maioria simples do valor total do edifício: todas as deliberações restantes.

ARTIGO 17.°

Os litígios entre os condóminos ou entre estes e a administração serão, sempre que possível, submetidos a arbitragem.

RESPONSABILIDADE E PENALIDADES

ARTIGO 18.°

  1. O condómino que, direta ou indiretamente, violar as disposições deste regulamento será responsável pelas perdas e danos que o seu procedimento originar.
  2. Os condóminos serão considerados responsáveis pelos danos causados pelo pessoal que se encontre ao seu serviço.

ARTIGO 19.°

  1. O incumprimento do disposto na alínea a) e d) do artigo 7.°, por períodos superiores a 30 dias, determinará o pagamento de uma multa de valor igual à quota mensal do condomínio.
  2. Se o atraso no pagamento da quota de condomínio ultrapassar os 90 dias, deverá a administração tomar as providências necessárias à cobrança coerciva da mesma, nomeadamente interpondo ação judicial contra o condómino em falta.
  3. O incumprimento das restantes disposições deste regulamento, bem como das determinações da administração, obrigará o infrator a indemnizar os restantes condóminos pelos prejuízos sofridos, em montante a fixar pela assembleia de condóminos (8), sem prejuízo da eventual responsabilidade civil que decorra do ato.
  4. Os montantes pagos nos termos deste artigo reverterão, a título de receita, para o Fundo Comum de Reserva.

DISPOSIÇÕES FINAIS

ARTIGO 20.°

  1. É obrigatório o seguro contra o risco de incêndio do edifício, quer quanto às frações autónomas, quer relativamente às partes comuns.
  2. O seguro deve ser celebrado pelos condóminos.
  3. Quando estes não o fizerem, dentro do prazo e pelo valor fixados em assembleia, cabe ao administrador contratar o seguro; neste caso, ficará com o direito de reaver deles o respetivo prémio.
  4. É obrigatória a atualização anual do seguro contra risco de incêndio, competindo à assembleia deliberar sobre o seu montante.
  5. Se a assembleia não aprovar o montante de atualização até 45 dias antes da atualização anual do prémio do seguro, deve o administrador efetuá-la, de acordo com o índice publicado trimestralmente pelo Instituto de Seguros de Portugal.

ARTIGO 21.°

  1. O condómino que arrende a sua fração autónoma deverá incluir, no respetivo contrato, a obrigação de o arrendatário se submeter ao disposto no título constitutivo, ao presente regulamento e às eventuais alterações que venham a ser feitas.
  2. O arrendamento de qualquer fração autónoma deverá ser dado a conhecer à administração, por carta registada, constando desta a identidade do arrendatário.
  3. O disposto no n.° 1 aplica-se, com as necessárias alterações, à alienação, sob qualquer forma, da fração autónoma.

ARTIGO 22.°

Nos casos omissos do presente regulamento, regem as disposições aplicáveis do Código Civil e dos Decretos-Lei 268/94 e 269/94, ambos de 25 de Outubro.

ARTIGO 23.°

  1. O presente regulamento entra em vigor após a sua aprovação em assembleia de condóminos. (9)
  2. Cada condómino receberá uma cópia do regulamento, devendo o original ficar na posse do administrador.
  3. O procedimento descrito em 1 e 2 aplica-se a qualquer alteração que venha a ser introduzida no teor deste regulamento.

 

(1) Identificação das frações e respetivas permilagem:

~
Fração Andar Permilagem
Como consta no título constitutivo
AR/C Dto.85
B R/C Dto.75
...  
Z  
Total1000

(2) Legalmente, cada condómino possui, nos bens comuns, uma quota-parte correspondente à permilagem ou percentagem da sua fração autónoma. Isso não impede, no entanto, que se possa servir deles na totalidade, desde que não os use de forma diferente da prevista na lei e no regulamento e não prive os restantes condóminos da sua utilização.

(3) Entre outras possibilidades, são considerados elementos prejudiciais à estética e ao arranjo arquitetónico do edifício, a instalação , de perfis de alumínio, de aparelhos de ar condicionado exteriores ou de antenas parabólicas.

(4) Entre outras possibilidades, destaque-se os casos em que se estende roupa a pingar, avisar os condóminos dos andares inferiores; e o caso em que são despejadas águas e detritos em áreas que afetam os vizinhos.

(5) Este direito da administração, e respetiva obrigação do condómino, está sujeito a determinados limites, designadamente: apenas em caso de suspeita de factos que possam causar prejuízos aos restantes condóminos e ao condomínio em geral (realização de obras que possam afetar a estrutura do condomínio ou da fração vizinha, por exemplo).

(6) Exemplo:
Com permilagem: se a fração corresponder a 90 por mil da totalidade do edifício, o seu titular dispõe de 90 votos na assembleia. Com percentagem: se a fração corresponder a 9 por cento da totalidade do edifício, o seu titular dispõe de 9 votos.

(7) Os condóminos podem, por deliberação unânime em assembleia, definir outras situações em que a unanimidade seja exigível, desde que isso não vá contra a lei.

(8) O montante das penas aplicáveis em cada ano não pode exceder a quarta parte do rendimento coletável anual da fração do infrator.

(9) Não tendo sido possível a votação do regulamento por unanimidade, devido à ausência de alguns condóminos, o mesmo foi aprovado por maioria, motivo pelo qual vigorará provisoriamente, até à sua confirmação por todos os condóminos ou, em alternativa, até à aprovação de outro regulamento.





________________________, __ de _________ de ____


Fração A_______________________________________
Fração B_______________________________________
..._______________________________________
Fração X_______________________________________

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